Los precios de vivienda en España subieron un 11,3% en el cuarto trimestre de 2024, según los últimos datos del INE. Y con el mercado moviéndose así de rápido, la pregunta que me hacen constantemente es la misma: ¿cuánto vale realmente mi piso?
Aquí está el problema: usted tiene tres cifras distintas delante. El valor catastral que aparece en el IBI. La estimación que le da una herramienta online. Y el precio que puede fijar un tasador oficial. Las tres son diferentes. Las tres son «correctas» a su manera. Pero solo una le sirve según lo que quiera hacer.
Información importante
Este contenido se proporciona a título informativo y no constituye asesoramiento financiero ni inmobiliario personalizado. Consulte a un tasador homologado o asesor inmobiliario para decisiones patrimoniales.
Valoración vs tasación en 30 segundos
- Valoración online: gratis, 3 minutos, sin validez legal para hipotecas pero útil para orientarse
- Tasación oficial: 250-500€, 2-3 semanas, obligatoria si pide hipoteca
- Si solo quiere hacerse una idea antes de vender, empiece por la valoración online. Si va al banco, no tiene opción
Tres cifras, tres realidades: lo que de verdad cuenta para saber cuánto vale su vivienda
En mi experiencia asesorando propietarios en Madrid y Barcelona (unas 80 operaciones anuales entre 2022 y 2025), el error más frecuente que observo es confundir el valor catastral con el valor de mercado. Esta confusión genera infravaloraciones del 15-25%. Y lo entiendo perfectamente: nadie le explica esto de forma clara.
Los 3 valores de su vivienda (y por qué no coinciden)
Valor catastral: Lo que Hacienda considera que vale su vivienda para calcular el IBI. Suele ser un 50-70% del valor real de mercado.
Valor de referencia: Desde 2022, según el comunicado oficial del Gobierno, este valor sirve como base para impuestos de transmisiones y sucesiones. Se calcula con precios reales de compraventas, pero tampoco es el precio de mercado.
Valor de mercado: Lo que alguien está dispuesto a pagar hoy por su vivienda. Es el que importa cuando vende.
Soyons honestos: el valor catastral de su piso puede estar en 95.000€ mientras el mercado le dice que vale 285.000€. Eso no significa que alguien le esté engañando. Son medidas distintas para propósitos distintos.
11,3%
subida interanual del precio de vivienda en España (4º trimestre 2024)
Lo que sí debería preocuparle es usar la cifra equivocada en el momento equivocado. Si fija el precio de venta basándose en el valor catastral, está regalando dinero. Si lo fija con una valoración online sin verificar, puede pasarse de optimista y quedarse meses esperando compradores.
Valoración online vs tasación oficial: el match completo
Ahora que entiende que son conceptos diferentes, viene la pregunta práctica: ¿qué método de valoración le conviene? Depende. Y esa respuesta no es una evasiva, es la realidad.
Rapidez y coste: de 3 minutos gratis a 3 semanas y 400€
La diferencia más obvia está en el bolsillo y el calendario. Una valoración online se completa en menos de 5 minutos introduciendo datos básicos de la vivienda. Coste: cero euros. Resultado: inmediato.
La tasación oficial es otra historia. Según datos de Valmesa sobre costes de tasación en 2025, el precio medio oscila entre 250 y 500 euros dependiendo de la superficie y ubicación del inmueble. El plazo real que observo en la práctica: entre 15 y 25 días desde que solicita la tasación hasta que tiene el informe en mano.
En los dossiers que he acompañado, la secuencia típica es así: solicitud al banco (día 0), asignación de tasador (día 3-5), visita presencial (día 7-10), informe emitido (día 15-20), validación interna del banco (día 20-25). Eso si todo va bien.
Precisión y metodología: algoritmos vs visita del tasador
Aquí es donde la cosa se pone interesante. Los modelos de valoración automatizada (los llamados AVM) funcionan cruzando miles de datos: precios de venta de viviendas similares, características de la zona, evolución del mercado. En mercados urbanos maduros como Madrid o Barcelona, el margen de error puede estar por debajo del 5%. En zonas rurales o inmuebles atípicos, ese error puede superar el 15%.
El tasador oficial, en cambio, visita su vivienda. Comprueba el estado real (no el que usted cree que tiene). Mide. Fotografía. Y aplica una metodología regulada por la Orden ECO/805/2003 que incluye el método comparativo con testigos de mercado homogeneizados.
Mi observación personal: la valoración online tiende a ser más optimista. El tasador oficial, más conservador. ¿Por qué? El algoritmo no ve que la cocina necesita reforma. El tasador sí.
Validez legal: cuándo cada una sirve (y cuándo no)
Según la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la tasación para hipotecas debe ser realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Punto. No hay alternativa.
La valoración online no tiene validez legal para operaciones hipotecarias. Tampoco sirve para herencias donde haya conflicto entre herederos ni para divorcios contenciosos. Pero sí es perfectamente válida para decidir a qué precio poner su piso en venta, negociar con la inmobiliaria, o simplemente saber dónde está.
| Criterio | Valoración online | Tasación oficial | Veredicto |
|---|---|---|---|
| Coste | Gratis | 250-500€ | Online gana |
| Tiempo | 3 minutos | 2-3 semanas | Online gana |
| Precisión urbana | Margen 5-10% | Margen 3-5% | Oficial gana |
| Validez hipoteca | No válida | Obligatoria | Oficial única opción |
| Venta particular | Suficiente para empezar | Opcional | Online suficiente |
| Actualización | Trimestral automática | Válida 6 meses | Depende del uso |
Si está pensando en pedir una hipoteca, le interesará saber cómo elegir la hipoteca adecuada antes incluso de solicitar la tasación oficial.
Valoración online con RealAdvisor: cómo funciona el modelo de 70 criterios
El problema con muchas herramientas de valoración online es que funcionan como cajas negras: usted mete datos y sale un número. Sin explicación. Sin contexto. Sin saber si ese número tiene sentido o es un disparo al aire.
RealAdvisor aborda esto con un enfoque diferente. El modelo de valoración combina 70 criterios distintos: 20 relacionados con las características del inmueble (superficie, número de habitaciones, año de construcción, estado de conservación) y 50 centrados en la calidad de la ubicación (proximidad a transporte público, colegios cercanos, nivel de seguridad del barrio, servicios disponibles).
Lo que distingue a RealAdvisor de un simple estimador es el triple modelo de análisis que utiliza:
Los tres pilares del modelo de valoración
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Análisis de listados inmobiliarios
Cruza los anuncios actuales de viviendas similares en la zona, aplicando zonificación precisa para comparar manzana con manzana.
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Transacciones históricas reales
Incorpora datos de compraventas efectivamente cerradas (no solo precios de salida), que reflejan lo que los compradores realmente pagaron.
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Valor percibido por propietarios
Tiene en cuenta las expectativas del mercado local, ajustando por tendencias de oferta y demanda actuales.
El resultado llega en 3 minutos: un rango de valor de mercado (no una cifra única, que sería irreal) junto con un informe detallado que se envía por email. RealAdvisor actualiza esa valoración cada trimestre de forma automática, siguiendo la evolución del mercado.
Opción de afinar la estimación
Si la valoración online no le parece suficiente para su caso (vivienda con características especiales, ubicación atípica), RealAdvisor ofrece una tasación presencial gratuita con un experto inmobiliario local que puede ajustar la estimación viendo el inmueble in situ.
La herramienta de RealAdvisor no pretende sustituir una tasación oficial cuando esta es obligatoria. Pero para orientarse antes de tomar decisiones, para negociar con conocimiento, o para saber si el precio que le pide la inmobiliaria tiene sentido, cumple perfectamente su función.
¿Valoración online o tasación oficial? Cómo elegir según su caso
Acompañando a vendedores, constato que la mayoría llega con la misma duda: ¿merece la pena pagar 350-450€ de tasación si luego voy a tener que negociar el precio igualmente? La respuesta corta: depende de para qué lo necesita.
¿Qué necesita según su objetivo?
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¿Quiere vender sin prisa y orientarse sobre el precio?
Valoración online es suficiente para empezar. Tendrá un rango realista para fijar precio inicial y ajustar según respuesta del mercado.
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¿Va a pedir hipoteca para comprar?
Tasación oficial obligatoria. El banco no acepta otra cosa. Elija sociedad homologada y asuma el coste como parte de los gastos de compra.
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¿Herencia o divorcio con acuerdo entre partes?
La valoración online puede servir como referencia si todos aceptan el criterio. Si hay conflicto, necesitará tasación oficial o peritaje.
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¿Solo curiosidad por saber cuánto vale su casa?
Valoración online gratuita y listo. No tiene sentido pagar 400€ para satisfacer una curiosidad.
Lo que más me frustra ver es gente que paga tasación oficial «por si acaso» cuando realmente no la necesita. O peor: gente que fija un precio de venta basándose únicamente en lo que le dice el vecino, sin consultar ninguna herramienta.
El caso de Antonio: cuando 38.000€ de diferencia cambian la negociación
Acompañé a Antonio el año pasado, un ingeniero de 58 años que vendía un piso heredado en Getafe para repartir entre sus hermanos. Había obtenido una valoración online de 195.000€ y fijó ese precio de salida.
Apareció un comprador con hipoteca. El banco envió a su tasador. Resultado: 157.000€. Una diferencia de 38.000€ que los compradores usaron para renegociar a la baja.
Al final, después de 3 meses de negociación tensa, el piso se vendió por 173.000€. Antonio perdió 22.000€ respecto a sus expectativas iniciales, más tiempo y disgustos con sus hermanos.
La lección: si el comprador va a pedir hipoteca, la tasación del banco es la que manda. Saberlo antes evita sorpresas.
Ojo con la trampa clásica: la valoración online no estará necesariamente inflada para captar clientes. Una herramienta seria como RealAdvisor cruza datos reales de mercado. Pero sí puede ser más optimista que un tasador oficial porque no ve el estado real de la vivienda.
Sus dudas sobre valoración y tasación en España
¿Puedo usar la valoración online para negociar con el banco?
Puede presentarla como referencia, pero el banco hará su propia tasación oficial para conceder la hipoteca. La valoración online le sirve para saber si el precio que pide el vendedor es razonable antes de iniciar el proceso.
¿Cuánto cuesta una tasación oficial en 2025?
El rango habitual está entre 250 y 500 euros, dependiendo de la superficie del inmueble, la ubicación y la sociedad de tasación elegida. Un piso de 80m² en Madrid capital suele rondar los 350-400€.
¿El valor catastral sirve para saber el precio de venta?
No. El valor catastral suele representar entre el 50% y el 70% del valor de mercado. Es una referencia fiscal, no comercial. Si fija su precio de venta basándose en el catastral, probablemente esté infravalorando su vivienda.
¿Qué pasa si la tasación es inferior al precio acordado?
El banco solo financia hasta el 80% del valor de tasación (o del precio de compra, el menor de los dos). Si la tasación es inferior, el comprador debe aportar más dinero de entrada o renegociar el precio con usted.
¿Cada cuánto debo actualizar la valoración de mi vivienda?
En un mercado que sube un 11% anual como el actual, revisar cada 3-6 meses tiene sentido si está pensando en vender. Las herramientas como RealAdvisor actualizan automáticamente cada trimestre.
La próxima decisión es suya
Su plan de acción según su situación
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Obtenga una valoración online gratuita como punto de partida (5 minutos)
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Compare el resultado con el valor catastral y el de referencia de su vivienda
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Decida si necesita tasación oficial según su objetivo concreto (hipoteca, herencia, solo venta)
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Si va a pedir hipoteca, solicite la tasación con tiempo (cuente 3 semanas mínimo)
Francamente, la mayoría de propietarios que me consultan se ahorrarían disgustos si empezaran por entender estas diferencias. No se trata de pagar más o menos, sino de usar la herramienta correcta para cada momento.
Límites de esta comparativa
- Los precios de tasación indicados son orientativos y varían según provincia, tipología de inmueble y sociedad de tasación
- La normativa de tasación puede actualizarse (verifique BOE y circulares del Banco de España)
- Cada operación inmobiliaria tiene particularidades que requieren análisis específico
Para decisiones patrimoniales importantes, consulte con un tasador homologado por el Banco de España o un agente inmobiliario colegiado API/AICAT.